Was unterscheidet den ETW-Verkauf?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer zwei Dinge: Sondereigentum (Ihre Wohnung) und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, Grundstück). Diese Doppelstruktur macht den Verkauf komplexer als bei einem Haus.
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Die Teilungserklärung definiert, was zu Ihrer Wohnung gehört und was der Gemeinschaft. Balkon? Meist Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht. Stellplatz? Hängt von der Teilungserklärung ab. Keller? Kann Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sein. Käufer-Banken prüfen das genau.
Rechtliche Besonderheiten
Teilungserklärung
Das wichtigste Dokument beim ETW-Verkauf. Ohne sie kein Verkauf. Sie regelt die Aufteilung, Nutzungsrechte und Stimmrechte in der WEG. Erhältlich beim Grundbuchamt oder über die Hausverwaltung.
Veräusserungsbeschränkungen
Manche Teilungserklärungen enthalten eine Klausel, die den Verkauf nur mit Zustimmung des Verwalters erlaubt. Das ist kein Hindernis - aber es kostet Zeit (1-2 Wochen) und manchmal eine kleine Gebühr. Prüfen Sie das frühzeitig.
Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
Der Käufer will wissen, was ihn monatlich erwartet. Das Hausgeld, aufgeschlüsselt in Verwaltung, Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage, ist ein harter Kostenfaktor. Transparenz hier schafft Vertrauen.
WEG-Protokolle als Verkaufsargument: Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen dem Käufer den Zustand der Gemeinschaft: Gibt es Streit? Stehen Sonderumlagen an? Wie hoch ist die Rücklage? In meiner Erfahrung sind WEG-Protokolle das am meisten unterschätzte Verkaufsargument. Eine gesunde WEG mit hoher Rücklage und einvernehmlichen Beschlüssen kann den Verkaufspreis um 3-5 Prozent erhöhen.
Vermietete ETW verkaufen
Mietvertrag als Verkaufsargument
Ein laufender Mietvertrag ist für Kapitalanleger attraktiv - sofortige Einnahmen ohne Vermietungsaufwand. Präsentieren Sie die Mietrendite prominent: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis.
Käuferkreis
Vermietete Wohnungen sprechen Investoren an. Eigennutzer können nicht sofort einziehen (Kündigung wegen Eigenbedarf dauert 3-9 Monate). Das schränkt den Käuferkreis ein und drückt den Preis um 10-20 Prozent gegenüber leerstehenden Wohnungen.
Mietrendite als Verkaufsargument
In Dresden liegen die Nettomietrenditen 2026 bei 3,5-5,5 Prozent. Eine Wohnung mit 4,5 Prozent Rendite verkauft sich leichter als eine mit 3 Prozent. Wenn Ihre Miete unter Marktniveau liegt, ist das für den Käufer Potenzial - nicht Makel.
Ein großer Teil der Eigentumswohnungen in Dresden wird als Kapitalanlage gehalten. Wenn Sie eine vermietete ETW verkaufen:
Ein kontraintuitives Detail: Eine unter Marktniveau vermietete Wohnung kann für Investoren attraktiver sein als eine voll am Markt vermietete. Der Grund: Mietsteigerungspotenzial. Wer mit Faktor 22 kauft und die Miete um 15 Prozent erhöhen kann, kauft effektiv mit Faktor 19.
Preisentwicklung ETW in Dresden
Die Preisentwicklung hängt stark von Baujahr, Lage und Größe ab:
Die Größe beeinflusst den Quadratmeterpreis: Kleine Wohnungen (bis 50 qm) erzielen höhere Quadratmeterpreise als große (über 100 qm). Der Gesamtpreis ist natürlich anders.
Steuerliche Aspekte
Spekulationssteuer
Wie bei jeder Immobilie - steuerfrei nach 10 Jahren Haltedauer oder bei Eigennutzung (3 Kalenderjahre). Bei kürzerer Haltedauer wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.
AfA-Übergang
Die Abschreibung (AfA) geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Für Kapitalanleger ist die Rest-AfA ein Kaufargument - kommunizieren Sie sie im Expose.
