Immobilien-Glossar Dresden

Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage) ist ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) angesparter Fonds für künftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum — zum Beispiel Dach, Fassade oder Aufzug. Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht die anteilige Rücklage des Vorbesitzers auf den Käufer über. Eine gut gefüllte Rücklage schützt vor Sonderumlagen. Der aktuelle Stand ist aus dem aktuellen Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung ersichtlich.

Das Grundbuch ist das amtliche Register aller Grundstücke und Immobilien in Deutschland. Ein Grundbuchauszug enthält Informationen über Eigentümer, Größe des Grundstücks sowie eingetragene Rechte und Belastungen wie Hypotheken oder Wegerechte. Beim Immobilienverkauf muss ein aktueller Auszug vorgelegt werden — in der Regel nicht älter als drei Monate. Er kann beim zuständigen Grundbuchamt oder online beantragt werden.

Der Energieausweis dokumentiert den Energieverbrauch oder -bedarf einer Immobilie und ist seit 2014 beim Verkauf und bei der Neuvermietung gesetzlich vorgeschrieben. Es gibt zwei Arten: den Verbrauchsausweis (basierend auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre) und den Bedarfsausweis (basierend auf einer technischen Analyse des Gebäudes). Die Energieeffizienzklassen reichen von A+ bis H. Wer keinen vorlegt, riskiert Bußgelder bis 15.000 Euro.

Die Flurkarte (auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte) ist eine amtliche Karte, die die genaue Lage, Form und Größe eines Grundstücks im Verhältnis zu Nachbargrundstücken und Straßen zeigt. Sie wird beim Verkauf und beim Notartermin benötigt und kann beim Vermessungsamt oder über das Geodatenportal des jeweiligen Bundeslandes angefordert werden.

Die Baugenehmigung ist der behördliche Bescheid, der die Errichtung oder wesentliche Änderung eines Gebäudes erlaubt. Beim Verkauf sollten alle relevanten Baugenehmigungen vorgelegt werden — auch für spätere Anbauten, Dachausbauten oder Garagen. Fehlen Genehmigungen für vorhandene Bauteile, kann das zu erheblichen Problemen und Haftungsrisiken führen. Der Käufer übernimmt dann auch alle rechtlichen Konsequenzen.

Die Teilungserklärung ist das grundlegende Dokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie legt fest, welche Gebäudeteile Sondereigentum (der einzelnen Eigentümer) und welche Gemeinschaftseigentum (aller Eigentümer zusammen) sind. Außerdem regelt sie die Stimmrechte und den Kostenverteilungsschlüssel. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung eines der wichtigsten Dokumente, das vor Vertragsabschluss geprüft werden sollte.

Das WEG-Protokoll ist das Protokoll der jährlichen Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es dokumentiert Beschlüsse zu Instandhaltungsmaßnahmen, Sonderumlagen, Hausverwalter-Wechsel und anderen wichtigen Entscheidungen. Käufer sollten die Protokolle der letzten drei Jahre lesen, um geplante Sanierungen oder bestehende Konflikte innerhalb der Gemeinschaft zu erkennen.

Die Wohnfläche bestimmt den Wert einer Immobilie maßgeblich. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Balkone und Terrassen nur zu 25 %, Keller und Heizungsräume gar nicht. Fehler in der Wohnflächenangabe können nach dem Verkauf zu Rückforderungen führen — deshalb empfiehlt sich eine professionelle Neuberechnung bei unklarer Grundlage. Eine Abweichung von mehr als 10 % kann rechtlich relevant werden.

Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentliches Register der Baubehörden, das öffentlich-rechtliche Verpflichtungen für Grundstücke enthält — zum Beispiel Abstandsflächen, Wegerechte für Nachbarn oder Stellplatz-Verpflichtungen. Im Gegensatz zu privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten stehen Baulasten nicht im Grundbuch. Beim Kauf sollte immer auch das Baulastenverzeichnis eingesehen werden.

Die Altlastenauskunft gibt Auskunft darüber, ob ein Grundstück im Altlastenkataster der Kommune eingetragen ist. Altlasten sind Bodenkontaminationen durch frühere industrielle oder gewerbliche Nutzung. Die Sanierung von Altlasten kann extrem kostenintensiv sein und liegt in der Regel beim neuen Eigentümer. Für Grundstücke in Gewerbelagen oder ehemaligen Industriegebieten ist diese Auskunft besonders wichtig.

Der Grundriss zeigt die horizontale Draufsicht einer Immobilie mit Raumanordnung, Türen, Fenstern und Wandstärken. Er ist ein zentrales Vermarktungsdokument — professionell aufbereitete Grundrisse erhöhen nachweislich die Anfragenquote bei Online-Inseraten. Fehlen Originalpläne, können sie beim Baurechtsamt der Gemeinde oder durch einen Architekten neu erstellt werden.

Das Hausgeld ist der monatliche Betrag, den Eigentümer einer Eigentumswohnung an die Hausverwaltung zahlen. Es deckt laufende Kosten des Gemeinschaftseigentums ab: Verwaltungskosten, Versicherungen, Reinigung, Gartenpflege und den Beitrag zur Instandhaltungsrücklage. Der nicht-umlagefähige Teil des Hausgelds (z. B. Rücklage, Verwaltung) geht zu Lasten des Eigentümers und kann bei der Renditeberechnung nicht auf Mieter abgewälzt werden.

Die Spekulationssteuer (offiziell: Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne) fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird. Ausnahme: Das Objekt wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt. Die Steuer wird auf den Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Kosten) nach dem persönlichen Einkommensteuersatz berechnet. Ab zehn Jahren Haltedauer entfällt sie vollständig.

Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie fällig und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Thüringen, NRW, Schleswig-Holstein). In Sachsen — und damit in Dresden — gilt der günstige Satz von 3,5 %. Sie wird auf den Kaufpreis berechnet und ist vom Käufer zu zahlen. Ohne den Nachweis der Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Umschreibung im Grundbuch nötig ist.

Die Maklercourtage ist die Vergütung des Immobilienmaklers. Seit dem Bestellerprinzip (2020) für Wohnimmobilien gilt: Wer den Makler bestellt, zahlt mindestens die Hälfte. Üblicherweise wird die Courtage zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In Sachsen liegt die übliche Gesamtcourtage bei 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises, also je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Für Gewerbeimmobilien gelten eigene Regeln — hier ist die Courtage frei verhandelbar.

Die Notarkosten bei einem Immobilienverkauf sind gesetzlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Sie umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung und die Grundbuchumschreibung. In der Regel belaufen sie sich auf ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer.

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden an die Gemeinde zahlen. Sie wird auf Basis des Einheitswerts (ab 2025 des neuen Grundsteuerwerts) multipliziert mit dem Steuermessbetrag und dem gemeindlichen Hebesatz berechnet. In Dresden liegt der Hebesatz bei 655 % (Stand 2026). Die Grundsteuer B betrifft bebaute und bebaubare Grundstücke — Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen.

Wer eine Immobilie erbt, muss unter Umständen Erbschaftssteuer zahlen. Die Steuer hängt vom Wert des Erbes und dem Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehegatten von 500.000 Euro. Selbst bewohnte Immobilien sind unter bestimmten Bedingungen (10 Jahre Selbstnutzung) steuerfrei. Spezialisierte Steuerberater können die Steuerbelastung durch gezielte Gestaltung erheblich reduzieren.

Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien können Sanierungskosten steuerlich besonders günstig abschreiben: Als Selbstnutzer 90 % über 10 Jahre, als Vermieter 100 % über 12 Jahre (§ 7i EStG). Diese Denkmal-Abschreibung macht Denkmalimmobilien für Kapitalanleger mit hohem Einkommen steuerlich sehr attraktiv. Dresden mit seinem reichen Denkmalbestand bietet dafür besonders viele Objekte.

Nach § 6b EStG können Gewinne aus dem Verkauf betrieblicher Immobilien steuerfrei in eine Rücklage eingestellt und innerhalb von vier Jahren in neue Immobilien reinvestiert werden. Diese Regelung ermöglicht es, Veräußerungsgewinne steuerneutral umzuschichten. Sie gilt nur für Betriebsvermögen, nicht für privat gehaltene Immobilien.

Vermieter können die Anschaffungskosten einer Immobilie steuerlich abschreiben (AfA = Absetzung für Abnutzung). Für Wohngebäude gilt in der Regel eine lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Neubauten ab 2023 können mit 3 % abgeschrieben werden. Der Bodenwert ist nicht abschreibungsfähig. Die AfA reduziert jährlich die steuerlich relevanten Mieteinnahmen und senkt damit die Steuerlast.

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) gibt an, wie viele Jahresnettomieten ein Objekt kostet. Er wird berechnet als: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass man 20 Jahresmieten zahlt. Je höher der Faktor, desto niedriger die Rendite. In Dresden liegen Faktoren für Mehrfamilienhäuser je nach Lage zwischen 14 und 30. Er ist das zentrale Vergleichsmaß für Kapitalanleger.

Der Bodenrichtwert ist der amtlich ermittelte Durchschnittswert für Bauland in einer bestimmten Lage — angegeben in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Er wird von Gutachterausschüssen festgelegt und alle zwei Jahre aktualisiert. Er dient als Orientierungswert für Grundstückstransaktionen und ist Grundlage für viele steuerliche Bewertungen. In Dresden variiert er zwischen unter 100 €/qm in Randlagen und über 1.000 €/qm in besten Innenlagen.

Der Verkehrswert (nach § 194 BauGB) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielt werden würde — unabhängig von ungewöhnlichen Umständen oder persönlichen Verhältnissen. Er entspricht dem realistischen Marktpreis und wird von zertifizierten Sachverständigen nach Ertrags-, Sach- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Banken, Gerichte und Finanzämter nutzen den Verkehrswert als Berechnungsgrundlage.

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei renditeorientierten Immobilien (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe) angewendet. Es berechnet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit einem Liegenschaftszinssatz. Der Bodenwert wird separat ermittelt und addiert. Für selbst genutzte Wohnhäuser ist es weniger geeignet.

Das Sachwertverfahren berechnet den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert plus dem Wert der baulichen Anlagen (Herstellungskosten abzüglich Abnutzung). Es wird vor allem bei selbst genutzten Immobilien angewendet, für die wenige Vergleichsobjekte existieren — zum Beispiel besondere Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken. Der ermittelte Sachwert entspricht oft nicht direkt dem Marktwert.

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Es ist das direkteste und marktnahste Verfahren und wird besonders bei Eigentumswohnungen und standardisierten Reihenhäusern eingesetzt. Gutachterausschüsse veröffentlichen regelmäßig Vergleichspreise (Kaufpreissammlungen), die als Grundlage dienen.

Die Wohnfläche umfasst nur die Flächen, die zum Wohnen genutzt werden — nach WoFlV werden Balkone zu 25 %, Keller und Technikräume gar nicht gezählt. Die Nutzfläche (nach DIN 277) ist umfassender und schließt auch Keller, Garagen und Technikflächen ein. Im Immobilienverkauf wird fast immer die Wohnfläche angegeben. Verwechslungen führen zu Streitigkeiten — deshalb sollte die Berechnungsmethode im Kaufvertrag benannt werden.

Die Bruttomietrendite berechnet sich als Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie gibt die prozentuale Rendite vor Kosten an. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand) und liegt typischerweise 1–2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Als Faustregel gilt: Eine Bruttomietrendite unter 3 % ist für reine Renditeinvestoren schwer darstellbar.

Die Leerstandsquote gibt den Anteil unvermieteter Einheiten am gesamten Bestand an. Sie ist ein wichtiger Indikator für die Vermietbarkeit und damit die Rentabilität einer Kapitalanlage. In begehrten Lagen wie Dresden-Neustadt liegt die Leerstandsquote oft unter 1 %, in peripheren Lagen kann sie deutlich höher sein. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses mit Leerstand ist zu prüfen, ob dieser strukturell oder marktbedingt ist.

Der Mietmultiplikator ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und entspricht dem Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete. Ein Multiplikator von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %. Er wird häufig als schnelle Kennzahl genutzt, um Immobilienangebote miteinander zu vergleichen. Beide Begriffe werden oft synonym verwendet.

Beim Immobilienverkauf wird im Kaufvertrag regelmäßig die gesetzliche Sachmängelhaftung ausgeschlossen — 'gekauft wie gesehen'. Der Verkäufer haftet dann grundsätzlich nicht für versteckte Mängel, die nach der Übergabe entdeckt werden. Ausnahme: arglistig verschwiegene Mängel. Der Ausschluss schützt den Verkäufer, bedeutet aber für den Käufer erhöhte Sorgfalt bei der Besichtigung — im Zweifel mit einem Bausachverständigen.

Die Grundschuld ist das gängigste Sicherungsmittel für Immobilienkredite in Deutschland. Die finanzierende Bank lässt sich im Grundbuch (Abteilung III) eine Grundschuld in Höhe des Darlehens eintragen. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an die konkrete Forderung gebunden und bleibt auch nach vollständiger Tilgung bestehen — sie muss dann aktiv gelöscht oder an eine neue Bank abgetreten werden.

Wer eine vermietete Immobilie kauft und sie selbst bewohnen möchte, kann dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Kündigungsfristen sind je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c BGB). Eigenbedarf muss ernsthaft und dauerhaft beabsichtigt sein — vorgetäuschter Eigenbedarf ist schadensersatzpflichtig. In manchen Städten und bei Umwandlungen in Eigentumswohnungen gelten verschärfte Schutzregeln.

Das Übergabeprotokoll wird beim Schlüsselübergabe von Verkäufer und Käufer gemeinsam erstellt. Es dokumentiert den Zustand der Immobilie zum Übergabezeitpunkt: Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), vorhandene Schlüssel, bekannte Mängel und noch ausstehende Arbeiten. Das Protokoll schützt beide Seiten — im Streitfall ist es das zentrale Beweisdokument für den Zustand der Immobilie bei Übergabe.

Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB) und enthält alle wesentlichen Vereinbarungen: Kaufpreis, Kaufgegenstand, Übergabedatum, Gewährleistungsausschlüsse und Finanzierungsbedingungen. Der Notar entwirft den Vertrag auf Basis der Vereinbarungen beider Parteien. Beide Parteien erhalten den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin — genug Zeit, ihn zu prüfen.

Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer ab, sobald der Kaufvertrag beurkundet wurde. Sie wird im Grundbuch eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nochmals verkauft oder belastet, bevor der Eigentumsübergang vollzogen ist. Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird die Vormerkung durch die endgültige Eigentumsumschreibung abgelöst.

Beim Erbbaurecht erwirbt der Käufer nicht das Grundstück selbst, sondern das Recht, darauf zu bauen und zu wohnen — für eine festgelegte Laufzeit (meist 50–99 Jahre). Für dieses Recht zahlt er einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer (oft Kirche, Kommune oder Stiftung). Nach Ablauf fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Immobilien mit Erbbaurecht sind schwerer zu finanzieren und zu verkaufen.

Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht, das einer Person erlaubt, eine fremde Immobilie zu nutzen und deren Erträge (z. B. Mieteinnahmen) zu beziehen — auch wenn sie nicht Eigentümer ist. Er wird im Grundbuch eingetragen und bleibt bei einem Verkauf bestehen. Häufig wird er bei Schenkungen innerhalb der Familie genutzt: Die Eltern übertragen das Eigentum an die Kinder, behalten aber den Nießbrauch und können weiter in der Immobilie wohnen oder Miete kassieren.

Das Wohnrecht ist ein beschränktes persönliches Recht, das einer Person erlaubt, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen — ohne Eigentumsrechte zu haben. Anders als der Nießbrauch berechtigt es nicht zur Vermietung. Es wird im Grundbuch eingetragen und erlischt mit dem Tod der berechtigten Person. Wohnrechte werden oft im Rahmen von Schenkungen oder Erbschaften vereinbart, um Familienangehörigen eine lebenslange Wohnmöglichkeit zu sichern.

Das Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person oder Institution das Recht, eine Immobilie zu den gleichen Bedingungen zu kaufen wie ein Dritter. Gemeinden haben gesetzliche Vorkaufsrechte in bestimmten Gebieten (z. B. Erhaltungssatzungsgebieten). Auch Mieter haben unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Vorkaufsrecht muss innerhalb einer Frist (meist 2 Monate) ausgeübt werden.

Beim Makleralleinauftrag beauftragt der Eigentümer exklusiv einen einzigen Makler mit dem Verkauf. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zu aktiver Vermarktung. Alternanz gibt es den einfachen Alleinauftrag (Eigentümer darf nicht selbst verkaufen) und den qualifizierten Alleinauftrag (Eigentümer darf auch nicht selbst verkaufen). Ein Alleinauftrag ist in der Regel effektiver als die gleichzeitige Beauftragung mehrerer Makler, da er dem Makler Sicherheit gibt, sein volles Engagement zu rechtfertigen.

Die notarielle Beurkundung ist in Deutschland für alle Grundstückskaufverträge zwingend vorgeschrieben. Der Notar ist neutraler Amtsträger — er vertritt keine der beiden Parteien, sondern sichert die Rechtssicherheit des Vertrags. Er liest den Vertrag vor, klärt offene Fragen, prüft die Identität beider Parteien und beglaubigt den Abschluss. Ohne Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag nichtig.

Ein Reservierungsvertrag hält eine Immobilie für einen potenziellen Käufer frei, während er Finanzierung oder Prüfungen abschließt — meist gegen eine Reservierungsgebühr von 1–2 % des Kaufpreises. Wichtig: Reservierungsverträge sind in Deutschland rechtlich umstritten. Der BGH hat entschieden, dass eine Reservierungsgebühr oft nicht wirksam einbehalten werden darf, wenn kein beurkundeter Kaufvertrag zustande kommt. Sie ersetzen keinesfalls den notariellen Kaufvertrag.

Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung im Sondereigentum eines Käufers innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Der Eigentümer ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und trägt anteilig Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus). ETW sind die häufigsten Transaktionsobjekte in Dresden — besonders in innenstadtnahen Lagen.

Ein Einfamilienhaus ist ein freistehendes Gebäude, das ausschließlich von einer Familie genutzt wird. Es umfasst Wohngebäude, Keller, und oft Garten sowie Garage. EFH bieten maximale Privatsphäre und Gestaltungsfreiheit, sind aber in Pflege und Instandhaltung aufwendiger als Wohnungen. In Dresden finden sich freistehende EFH vor allem in den Außenstadtteilen wie Klotzsche, Bühlau oder Hellerau.

Ein Mehrfamilienhaus enthält drei oder mehr Wohneinheiten im Eigentum eines einzelnen Eigentümers — keine WEG-Struktur. MFH werden primär als Kapitalanlage gehalten und bewertet nach dem Ertragswertverfahren. In Dresden sind Gründerzeit-MFH mit 6–20 Einheiten die typische Anlageklasse für institutionelle und private Investoren.

Ein Doppelhaus besteht aus zwei spiegelbildlich aneinander gebauten Hälften, die je einem Eigentümer gehören. Die Grundstücke sind in der Regel real geteilt. Doppelhaushälften sind günstiger als freistehende EFH, bieten aber ähnliche Wohnqualität. In Dresden finden sie sich häufig in ruhigeren Wohnlagen wie Striesen, Tolkewitz oder Bühlau.

Reihenhäuser sind in einer Reihe angebaute Einzelhäuser mit je eigenem Grundstück. Das Eckhaus einer Reihe heißt Reihenendhäuser. Reihenhäuser sind flächeneffizient und deshalb günstiger als freistehende EFH — werden aber ebenfalls als vollständiges Haus mit Garten genutzt. In Dresden sind sie vor allem in den Stadtteilen der 1920er-1950er Bebauung verbreitet.

Eine Denkmalimmobilie steht unter Denkmalschutz und darf nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde verändert werden. Im Gegenzug bieten denkmalgeschützte Objekte erhebliche Steuervorteile (Denkmal-AfA). Dresden hat durch seine reiche Baugeschichte einen überdurchschnittlichen Anteil an Denkmalimmobilien — von Gründerzeitbauten über Jugendstilvilla bis zum Industriedenkmal.

Ein Erbbaugrundstück ist ein Grundstück, auf dem ein Erbbaurecht lastet. Der Eigentümer des Grundstücks verpachtet es langfristig an den Erbbauberechtigten, der darauf baut und wohnt. Erbbaugrundstücke sind bei der Verkaufspreisfindung komplex — ihr Wert hängt von der verbleibenden Laufzeit und der Höhe des Erbbauzinses ab. In Dresden gehören viele Grundstücke der Kirche oder der Stadt, die sie als Erbbaurecht vergeben.

Gewerbeimmobilien umfassen Büros, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen, Hotels und Produktionsstätten. Sie werden nach anderen Maßstäben bewertet als Wohnimmobilien — Lage für den Einzelhandel, Infrastruktur für Logistik, Drittverwendungsfähigkeit sind entscheidend. Gewerbemieten sind nicht durch den sozialen Mieterschutz geregelt — Verträge sind individuell verhandelbar.

Ein Wohn- und Geschäftshaus kombiniert Wohnungen mit gewerblich genutzten Flächen — meist Ladengeschäfte oder Büros im Erdgeschoss, Wohnungen in den Obergeschossen. Die Bewertung ist komplex, da zwei Nutzungsarten mit unterschiedlichen Risikoprofilen zusammenkommen. WGH sind in den Dresdner Hauptstraßenzügen (z. B. Bautzner Straße, Königsbrücker Straße) besonders verbreitet.

Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Der Kreditnehmer zahlt monatlich eine gleichbleibende Rate (Annuität), die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Da die Restschuld mit jeder Rate sinkt, steigt der Tilgungsanteil automatisch — bei gleichbleibender Gesamtrate. Üblich sind anfängliche Tilgungen von 1–3 % bei Zinsbindungen von 10–20 Jahren.

Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte nachhaltige Wert einer Immobilie — in der Regel 70–80 % des Verkehrswerts. Banken finanzieren üblicherweise bis zu 80 % des Beleihungswerts ohne Risikoaufschlag. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Beleihungswert, verlangt die Bank höheres Eigenkapital oder akzeptiert höhere Zinsen. Er ist konservativer angesetzt als der aktuelle Marktwert.

Die Zinsbindung (Sollzinsbindung) ist der Zeitraum, für den ein vereinbarter Zinssatz garantiert ist — typischerweise 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld zu einem dann aktuellen Zinssatz weiterfinanziert werden (Anschlussfinanzierung). Lange Zinsbindungen geben Planungssicherheit, haben aber meist einen Aufschlag gegenüber kurzen Laufzeiten.

Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Kreditrate, der die Restschuld tatsächlich reduziert. Anfängliche Tilgungen von 2–3 % sind empfehlenswert — bei 1 % Tilgung dauert die vollständige Entschuldung je nach Zinsniveau 40+ Jahre. Eine Sondertilgung erlaubt es, zusätzliche Beträge außerplanmäßig zurückzuzahlen und so Zinsen zu sparen; in den meisten Darlehensverträgen sind 5–10 % des ursprünglichen Darlehens pro Jahr kostenfrei möglich.

Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises, den der Käufer aus eigenen Mitteln einbringt — also ohne Bankdarlehen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (ca. 5–10 %) sollten aus Eigenkapital stammen. Wer mehr Eigenkapital einbringt, erhält niedrigere Zinsen und bessere Konditionen. In Sachsen sind die Kaufnebenkosten mit 3,5 % Grunderwerbsteuer vergleichsweise günstig.

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für energetische Sanierungen und Neubauten. Relevant beim Immobilienkauf ist vor allem das KfW-Programm 261 (Bundesförderung für effiziente Gebäude) — je nach Effizienzhaus-Standard sind Tilgungszuschüsse bis 45 % möglich. KfW-Mittel müssen vor Baubeginn bzw. vor Kaufvertragsabschluss beantragt werden.

Bereitstellungszinsen sind Kosten, die Banken berechnen, wenn ein zugesagtes Darlehen nicht sofort abgerufen wird — typischerweise 0,25 % pro Monat nach einer bereitstellungsfreien Zeit von 3–12 Monaten. Bei Neubauprojekten oder Sanierungen, die sich verzögern, können sie erheblich werden. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sind sie meist kein Thema, da das Darlehen zum Notartermin abgerufen wird.