Was muss ich nach dem Erbfall sofort tun?
Erbschein & Grundbuch
Beantragen Sie zeitnah den Erbschein beim Nachlassgericht. Er dient als Legitimation für die Grundbuchberichtigung. Innerhalb von zwei Jahren ist die Grundbuchänderung kostenfrei.
Versicherungsschutz
Informieren Sie die Gebäudeversicherung über den Erbfall und prüfen Sie, ob der Schutz bei Leerstand weiter besteht. Heizung auf Frostschutz, Schlüssel sichern.
Der Todesfall ist eingetreten. Bevor Sie über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung nachdenken, müssen drei Dinge passieren. Einen umfassenden Leitfaden zum Immobilienverkauf in Dresden finden Sie in unserem Ratgeber.
-
Erbschein beantragen Ohne Erbschein können Sie die Immobilie nicht verkaufen. Der Antrag geht an das Nachlassgericht — in Dresden das Amtsgericht Dresden, Lothringer Straße 1. Bearbeitungszeit: vier bis acht Wochen, manchmal länger. Kosten: abhängig vom Nachlasswert, bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € etwa 800–1.200 €. Liegt ein notarielles Testament vor, kann der Erbschein unter Umständen entfallen — prüfen Sie das mit einem Notar.
-
Grundbuch berichtigen lassen Der Erbe muss als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Das ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei. Danach fallen Gebühren an. Mein Rat: sofort erledigen, nicht aufschieben.
-
Immobilie sichern Heizung laufen lassen (Frostschutz!), Versicherung prüfen, Schlüssel sichern. Leerstand birgt Risiken — Vandalismus, Wasserschäden, Wertverlust. In Dresden habe ich Fälle erlebt, in denen sechs Monate Leerstand 15.000 € Folgekosten verursacht haben.
Sollte ich die geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Diese Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Lebensplanung und der Renditeerwartung ab. Eine objektive Matrix hilft bei der Orientierung:
Eigennutzung
- •Steuerfreiheit nach 10 Jahren Bewohnen
- •Emotionale Verbundenheit
- •Sanierungskosten beachten
Vermietung
- •Langfristiger Vermögensaufbau
- •Monatlicher Cashflow
- •Aufwand als Vermieter
Verkauf
- •Sofortige Liquidität
- •Aufteilung in Erbengemeinschaft
- •Keine laufenden Kosten mehr
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Aber es gibt klare Kriterien:
Verkaufen, wenn:
- Sie die Immobilie nicht selbst nutzen können oder wollen
- Der Zustand erhebliche Investitionen erfordert, die Sie nicht tragen können
- Die Erbschaftssteuer aus dem Vermögen finanziert werden muss
- Mehrere Erben beteiligt sind und keine Einigung über die Nutzung besteht
Vermieten, wenn:
- Die Immobilie in gutem Zustand ist
- Die Lage eine solide Rendite verspricht (in Dresden ab 4 % Nettomietrendite)
- Sie langfristig Vermögen aufbauen möchten
- Die Erbschaftssteuer anderweitig finanzierbar ist
Selbst nutzen, wenn:
- Die Immobilie zu Ihrer Lebenssituation passt
- Der Standort stimmt
- Wichtig: Bei Eigennutzung innerhalb von 10 Jahren nach dem Erbfall entfällt unter Umständen die Erbschaftssteuer (Familienheim-Regelung für Ehepartner und Kinder, Wohnfläche bis 200 m²)
Was passt zu Ihnen — Verkaufen, Vermieten oder Selbst nutzen?
Beantworten Sie 5 kurze Fragen und erhalten Sie eine erste Orientierung.
1. Wie weit ist Ihr aktueller Wohnort von der geerbten Immobilie entfernt?
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie?
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner / Lebenspartner | 500.000 € | Klasse I |
| Kinder / Enkel | 400.000 € / 200.000 € | Klasse I |
| Geschwister / Neffen | 20.000 € | Klasse II |
Die Erbschaftssteuer ist oft die größte Sorge — und gleichzeitig das am meisten missverstandene Thema.
Freibeträge:
- Ehepartner: 500.000 €
- Kinder: 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 €
Steuerklassen und Sätze:
- Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder): 7–30 %, je nach Wert über Freibetrag
- Steuerklasse II (Geschwister, Neffen): 15–43 %
- Steuerklasse III (Nicht-Verwandte): 30–50 %
Bewertung durch das Finanzamt: Das Finanzamt bewertet die Immobilie eigenständig — und liegt dabei häufig über dem tatsächlichen Marktwert. Sie haben das Recht, ein Gegengutachten vorzulegen. In Dresden habe ich Fälle erlebt, in denen die Finanzbehörde eine Wohnung mit 320.000 € bewertete, die real für 265.000 € verkauft wurde. Das Gutachten hat der Erbin 8.500 € Steuern gespart. Ein Aufwand, der sich fast immer lohnt.
Was viele nicht wissen: Seit der Änderung des Bewertungsgesetzes 2023 hat sich die Berechnungsmethode des Finanzamts geändert. Die Bewertung fällt häufig höher aus als zuvor. Prüfen Sie den Bescheid kritisch.
Erbschaftssteuer-Rechner
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich die Erbimmobilie verkaufe?
Die 10-Jahres-Frist nach §23 EStG beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Kaufdatum des Erblassers. Hat Ihre Mutter die Wohnung 2014 gekauft und Sie erben sie 2026, ist der Verkauf sofort steuerfrei — die Frist ist längst abgelaufen.
Hat der Erblasser die Immobilie erst 2020 gekauft, läuft die Frist bis 2030. Ein Verkauf vor 2030 wäre steuerpflichtig — der Gewinn (Verkaufspreis minus damaliger Kaufpreis minus Nebenkosten) wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Was tun, wenn mehrere Erben an der Immobilie beteiligt sind?
Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen erben. Und sie ist häufig der Beginn von Konflikten.
Das Grundproblem: Alle Entscheidungen erfordern Einstimmigkeit. Ein Erbe will verkaufen, der andere behalten, der dritte will "erstmal abwarten". Ohne Einigung passiert nichts — außer dass die Immobilie verfliegt, Kosten entstehen und der Wert sinkt.
Ein neutraler Dritter — ein Makler oder Mediator — kann helfen, die Situation zu lösen. In meiner Erfahrung scheitern Erbengemeinschaften nicht an den Zahlen, sondern an der Kommunikation. Wenn alle Beteiligten eine ehrliche Wertermittlung vorliegen haben, findet sich fast immer ein Weg.
Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beantragen. Aber Vorsicht: Teilungsversteigerungen erzielen in der Regel 20–30 % unter dem Marktwert. Niemand gewinnt dabei wirklich.
Wie schätze ich den Zustand der Erbimmobilie realistisch ein?
Sanierungsstau: Viele Erbimmobilien in Dresden stammen aus der Gründerzeit oder der DDR-Ära. Dach, Heizung, Fenster, Elektrik — die typischen Problemfelder. Bevor Sie investieren, lassen Sie den Zustand professionell einschätzen. Nicht jede Sanierung erhöht den Verkaufspreis proportional.
Entrümpelung: Ein vollmöblierter Haushalt eines verstorbenen Angehörigen ist emotional belastend. Es gibt in Dresden spezialisierte Entrümpelungsunternehmen, die sensibel und professionell arbeiten. Kosten: 2.000–5.000 € für eine Wohnung, 5.000–10.000 € für ein Haus. Der Aufwand lohnt sich — eine entrümpelte Immobilie verkauft sich deutlich besser und schneller.
Wertermittlung: Lassen Sie den Wert nicht vom Finanzamt-Bescheid ableiten. Ein unabhängiges Gutachten oder eine fundierte Markteinschätzung durch einen lokalen Makler gibt Ihnen die richtige Basis für alle weiteren Entscheidungen.
Wie läuft der Verkauf einer Erbimmobilie in Dresden ab?
1.Erbschein und Grundbuchberichtigung abschließen
2.Zustand der Immobilie dokumentieren und bewerten lassen
3.Steuerliche Situation klären (Erbschaftssteuer, Spekulationssteuer)
4.Unterlagen zusammenstellen: Erbschein, Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, ggf. Teilungserklärung
5.Vermarktungsstrategie festlegen: "Wie besehen" oder nach kosmetischer Aufbereitung?
6.Professionelle Vermarktung: Exposé, Portale, ggf. diskrete Vermarktung
7.Besichtigungen und Verhandlung
8.Notartermin und Übergabe
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Erbimmobilie?
Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Grundbuchauszug (aktuell, mit Eintragung des Erben)
Energieausweis (Pflicht seit 2014 bei jedem Verkauf)
Grundriss und Wohnflächenberechnung
Bei ETW: Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung
Ggf. Denkmalschutzbescheid
Letzte Nebenkostenabrechnungen (bei Vermietung: Mietvertrag, Mieterliste)
Das könnte Sie auch interessieren
Erbschaftssteuer berechnen
Erbschaftssteuer auf Immobilien berechnen: Steuerklassen, Freibeträge und die Familienheim-Regelung einfach erklärt — mit Rechner.
Erbengemeinschaft & Immobilienverkauf
Erbengemeinschaft und Immobilienverkauf in Sachsen: Einstimmigkeit, Auszahlung, Teilungsversteigerung vermeiden. Jetzt beraten lassen.
Welche Unterlagen brauche ich?
Unterlagen für den Immobilienverkauf: Checkliste aller Dokumente, Beschaffungswege und Kosten. Für Ihren Verkauf in Dresden vorbereitet.
Kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie
Erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine erste fundierte Einschätzung basierend auf aktuellen Marktdaten und unserer langjährigen Erfahrung.
Erbfall einschätzen lassen