Der komplette Verkaufs-Leitfaden

Schritt 1: Entscheidung und Vorbereitung

Bevor Sie inserieren, brauchen Sie Klarheit über drei Fragen:

Warum verkaufe ich?

Der Anlass bestimmt den Zeitdruck. Erbschaft, Scheidung, Jobwechsel - jede Situation hat eigene Anforderungen. Wer unter Zeitdruck steht, verhandelt anders als jemand, der "irgendwann mal" verkaufen möchte.

Wann verkaufe ich?

Frühling und Herbst sind in Dresden die stärksten Verkaufsmonate. Aber: Ein gutes Objekt verkauft sich zu jeder Jahreszeit. Der Zeitpunkt ist weniger wichtig als der Preis.

Makler oder privat?

Die ehrliche Antwort: Es hängt von Ihrer Zeit, Ihrem Wissen und Ihrer emotionalen Distanz ab. Privatverkäufer erzielen in Dresden im Schnitt 5-10 Prozent weniger als maklerbegleitete Verkäufe. Die Provision relativiert sich, wenn der Verkaufspreis stimmt.

Schritt 2: Wertermittlung

Der Angebotspreis ist die wichtigste Entscheidung im gesamten Verkaufsprozess. Zu hoch — die Immobilie steht, Interessenten verlieren Vertrauen. Zu niedrig — Sie verschenken Geld.

Verfahren 01

Vergleichswertverfahren

Standard für Wohnungen und EFH. Basis: tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Objekte. Der Gutachterausschuss Dresden veröffentlicht diese Daten jährlich.

Verfahren 02

Ertragswertverfahren

Standard für vermietete Objekte und MFH. Basis: Jahresnettokaltmiete und Kaufpreisfaktor.

Verfahren 03

Sachwertverfahren

Für Villen und Objekte ohne Vergleichsdaten. Basis: Bodenwert plus Gebäudewert minus Alterswertminderung.

Online-Bewertungstools liefern Schätzungen mit 15-30 Prozent Abweichung. Für die Preisfindung ungeeignet. Eine professionelle Einschätzung vor Ort ist unverzichtbar.

Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen

Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Beginnen Sie zwei bis vier Wochen vor dem Vermarktungsstart:

Grundbuchauszug (Amtsgericht Dresden, 10-20 Euro, 1-2 Wochen)

Energieausweis (80-500 Euro, Pflicht)

Grundriss mit Wohnflächenberechnung

Flurkarte/Lageplan (Katasteramt, 15-30 Euro)

Bei ETW: Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan

Bei Vermietung: Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen

Ggf. Baugenehmigungen, Sanierungsnachweise, Denkmalschutzbescheid

Schritt 4: Vermarktung

Professionelle Fotos

Der wichtigste Investitionsposten. Kosten: 200-400 Euro. Wirkung: tausende Euro Preisunterschied. Bei Hauesern zusätzlich Drohnenfotos.

Expose

Alle relevanten Daten, ehrlich und vollständig. Quadratmeter, Zimmer, Baujahr, Energiekennwerte, Hausgeld (bei ETW), Besonderheiten. Kein Marketing-Blabla - Fakten.

Portale

ImmoScout24 und Kleinanzeigen sind in Dresden die relevantesten Plattformen. Social Media (Instagram, Facebook) als Ergänzung, nicht als Ersatz.

Zeitpunkt

Inserate am Sonntagnachmittag oder Montagmorgen erhalten die meiste Aufmerksamkeit.

Schritt 5: Besichtigungen

Vorbereitung

Wohnung/Haus aufräuemen, lüften, gutes Licht. Keine überladenen Räume, keine persönlichen Gegenstände im Vordergrund.

Einzelbesichtigungen vs. Open House

In Dresden sind Einzeltermine Standard. Open House funktioniert bei hochgefragten Objekten - erzeugt Wettbewerb unter Interessenten.

Bonitaätsprüfung

Fragen Sie nach der Finanzierungsbestätigung. Kein ernsthafter Käufer wird sich daran stören. Wer keine Finanzierung nachweisen kann, ist kein Käufer.

In meiner Erfahrung braucht es in Dresden durchschnittlich 8-15 Besichtigungen bis zum Kaufangebot. In Premium-Lagen weniger, in Randlagen mehr.

Schritt 6: Verhandlung

Angebote prüfen

Nicht nur den Preis, auch die Bedingungen. Ein Angebot mit sofortiger Finanzierungsbestätigung ist oft besser als ein höheres Angebot "unter Vorbehalt".

Verhandlungsspielraum

Setzen Sie den Angebotspreis 3-5 Prozent über Ihrem Mindestpreis. Das gibt Raum für Verhandlung, ohne unter Wert zu verkaufen.

Mehrfachangebote

Wenn mehrere Käufer bieten, informieren Sie alle transparent. Das ist kein Bieterverfahren - aber Transparenz erhoht den Preis.

Ein kontraintuitives Detail: Die härtesten Verhandler sind nicht die reichsten Käufer, sondern die ängstlichsten. Wer seine erste Immobilie kauft, verhandelt härter als ein erfahrener Investor. Darauf müssen Sie vorbereitet sein.

Schritt 7: Kaufvertrag und Notar

Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Beide Seiten prüfen — mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin.

Prüfungspunkte:

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

Übergabetermin

Zustand der Immobilie ("wie besehen" oder Garantien?)

Lastenfreistellung (Löschung der Grundschuld)

Regelung der laufenden Kosten (Grundsteuer, Hausgeld)

Kosten: 1,0-1,5 Prozent des Kaufpreises. Trägt der Käufer.

Schritt 8: Übergabe

Übergabeprotokoll

Dokumentiert den Zustand der Immobilie bei Übergabe. Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), Schlüsselliste, übergebene Unterlagen.

Schlüsselübergabe

Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Der Notar bestätigt den Zahlungseingang.

Abmeldung

Grundsteuer, Versicherung, ggf. Hausverwaltung informieren.

Kosten und Steuern: Die Übersicht

Verkäufer trägt:

•Maklerprovision (3,57 Prozent in Sachsen)

•Löschung Grundschuld (200-500 Euro)

•Ggf. Vorfälligkeitsentschädigung

•Energieausweis (80-500 Euro)

Spekulationssteuer:

Steuerfrei nach 10 Jahren Haltedauer oder bei Eigennutzung (3 Kalenderjahre). Innerhalb der Frist: Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

Käufer trägt

Grunderwerbsteuer (Sachsen)5,5 %

Notarkosten1,0–1,5 %

Grundbucheintragung0,3–0,5 %

Maklerprovision3,57 %

Dresdner Besonderheiten

Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent

Seit 2023 in Sachsen. Für Käufer günstiger als in vielen anderen Bundesländern (bis 6,5 %).

Gutachterausschuss Dresden

Als zuverlässige Datenquelle für Vergleichspreise und Bodenrichtwerte.

Denkmalschutz als Verkaufsargument

Die Denkmal-AfA macht denkmalgeschützte Objekte für Kapitalanleger besonders attraktiv.

Starke Stadtteil-Unterschiede

Zwischen Loschwitz und Gorbitz liegen Welten — sowohl bei Preisen als auch bei Nachfrage.

Wachsende Nachfrage durch Tech-Industrie

Infineon, Bosch und andere Arbeitgeber im Norden treiben die Nachfrage nach Wohnraum.

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Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert es, bis meine Immobilie verkauft ist?

Die Verkaufsdauer hängt von Faktoren wie Lage, Zustand, Preisvorstellung und Marktlage ab. In der Region Dresden liegt die durchschnittliche Vermarktungszeit für Wohnungen bei 2–4 Monaten. Wir geben Ihnen nach der Bewertung eine realistische Einschätzung für Ihre konkrete Immobilie.

Wie läuft der Verkaufsprozess ab?

Der Prozess ist einfach und transparent: 1) Sie kontaktieren uns mit den Eckdaten Ihrer Immobilie. 2) Wir melden uns innerhalb von 48 Stunden mit einer Ersteinschätzung. 3) Wir besichtigen Ihr Objekt — diskret und unkompliziert. 4) Sie erhalten eine fundierte Marktbewertung. 5) Gemeinsam legen wir die Vermarktungsstrategie fest. 6) Wir kümmern uns um Exposé, Vermarktung, Käufersuche, Notartermin bis zur Übergabe.

Wie wird meine Immobilie vermarktet?

Wir erstellen ein professionelles Exposé mit hochwertigen Fotos und vermarkten Ihre Immobilie über unser Netzwerk, relevante Immobilienportale und bei Bedarf über ausgewählte Partnermakler. Je nach Objekt setzen wir auch auf gezielte Direktansprache qualifizierter Kaufinteressenten aus unserer Datenbank.

Was passiert beim Notartermin?

Beim Notartermin wird der Kaufvertrag rechtsverbindlich beurkundet. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, erklärt alle Klauseln und beantwortet Fragen beider Seiten. Anschließend wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die Kaufpreiszahlung nach Fälligkeitsmitteilung ausgelöst und schließlich der Eigentumsübergang vollzogen. Wir begleiten Sie zum Termin.

Wie läuft die Übergabe nach dem Verkauf ab?

Nach der Kaufpreiszahlung vereinbaren wir einen Übergabetermin. Dabei werden Schlüssel übergeben, Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) protokolliert und der Zustand der Immobilie dokumentiert. Sie erhalten ein schriftliches Übergabeprotokoll — so sind beide Seiten abgesichert.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Dresden?

3-5 Monate im Schnitt. In gefragten Lagen kürzer, bei komplexen Objekten länger. Größter Zeitfaktor: fehlende Unterlagen.

Was ist meine Immobilie wert?

Abhängig von Typ, Lage, Zustand und Marktlage. Online-Tools: 15-30 Prozent Abweichung. Professionelle Einschätzung vor Ort ist unverzichtbar.

Brauche ich einen Makler?

Nicht zwingend. Aber: Maklerbegleitete Verkäufe erzielen 5-10 Prozent höhere Preise. Die Provision (3,57 Prozent) relativiert sich.

Wann ist der beste Zeitpunkt zum Verkaufen?

Frühling und Herbst sind stärker. Aber: Ein gutes Objekt zum richtigen Preis verkauft sich zu jeder Jahreszeit.

Muss ich Steuern zahlen?

Nach 10 Jahren Haltedauer oder bei Eigennutzung: nein. Innerhalb der Frist: Spekulationssteuer auf den Gewinn.

Was kostet mich der Verkauf?

Maklerprovision (3,57 Prozent), Löschung Grundschuld (200-500 Euro), Energieausweis (80-500 Euro), ggf. Vorfälligkeit. Gesamt: ca. 4-5 Prozent des Kaufpreises.

Kann ich während des Verkaufs noch in der Immobilie wohnen?

Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag vereinbart - typischerweise 4-8 Wochen nach Notartermin.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Der Notar überwacht die Zahlung. Erst nach Zahlungseingang erfolgt die Eigentumsumschreibung. Ihr Risiko ist minimal.

Soll ich vor dem Verkauf renovieren?

Kleine kosmetische Maßnahmen ja. Große Sanierungen: nur wenn die Kosten-Nutzen-Rechnung klar positiv ist.

Wie finde ich den richtigen Makler?

Lokale Erfahrung, ehrliche Preiseinschätzung, transparente Kommunikation. Wenn jemand den höchsten Preis verspricht, ist das kein gutes Zeichen.

Geschäftsführer & Immobilienberater

Calvin Linke

Lokalexperte Dresden — Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Immobilienankäufen und Vermittlung im Elbtal.