Paragraf 23 EStG: Die Spekulationsfrist einfach erklärt
Das Einkommensteuergesetz regelt in Paragraf 23, wann der Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig ist. Die Grundregel:
Vermietete Immobilien
Steuerfrei nach 10 Jahren Haltedauer. Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags — nicht mit der Grundbucheintragung, nicht mit der Schlüsselübergabe.
Selbst genutzte Immobilien
Steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst darin gewohnt haben. Das bedeutet: Bei Eigennutzung kann der Verkauf bereits nach drei Kalenderjahren steuerfrei sein.
Sonderfall Eigennutzung: Steuerfrei nach 3 Jahren
Die Drei-Jahres-Regel ist der am häufigsten übersehene Steuervorteil beim Immobilienverkauf. Sie gilt auch, wenn die Immobilie vorher vermietet war.
Beispiel: Sie kaufen 2018 eine Wohnung als Kapitalanlage. 2022 kündigen Sie dem Mieter wegen Eigenbedarf und ziehen selbst ein. 2025 verkaufen Sie. Ergebnis: Steuerfrei — obwohl die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist.
Wichtig: Die Eigennutzung muss im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen vollen Kalenderjahren bestanden haben. “Eigennutzung” bedeutet: Sie oder Ihre Kinder (für die Sie Kindergeld erhalten) wohnen dort. Leerstand zählt nicht. Vermietung an Freunde zählt nicht.
Berechnung der Spekulationssteuer: Was würde anfallen?
Wenn die Spekulationssteuer greift, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Nicht mit einem pauschalen Satz — sondern on top auf Ihr ubriges Einkommen.
Rechenbeispiel für eine Dresdner Wohnung
Bei einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 Euro und 84.000 Euro Spekulationsgewinn landen Sie im Spitzensteuersatz von 42 Prozent.
Dresdner Wohnung 2019–2026
Sonderfälle: Erbimmobilien, Schenkung, Herstellungskosten
Erbimmobilien
Die Haltedauer des Erblassers wird angerechnet. Hat Ihre Mutter die Wohnung 2014 gekauft und Sie erben sie 2025, ist der Verkauf sofort steuerfrei. Die Frist läuft ab dem Kaufdatum der Mutter — nicht ab dem Erbfall.
Schenkung
Wie beim Erbe — die Haltedauer des Schenkers wird übernommen. Hat Ihr Vater Ihnen 2024 eine Wohnung geschenkt, die er 2012 gekauft hat, können Sie sofort steuerfrei verkaufen.
Nachträgliche Herstellungskosten
Wenn Sie nach dem Kauf umfangreich saniert haben (z.B. Dachausbau, Anbau), können diese Kosten den steuerlichen Gewinn mindern. Aber Achtung: Nur Herstellungskosten zählen, nicht Erhaltungsaufwendungen. Die Abgrenzung ist komplex — Steuerberater fragen.
Mehrere Verkäufe
Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel unterstellen. Dann gelten völlig andere Steuerregeln — deutlich ungusenstiger. Achten Sie auf die Drei-Objekt-Grenze.
Strategische Tipps: Zeitpunkt optimieren
Warten lohnt sich fast immer.
Wenn Sie nur noch ein oder zwei Jahre von der Steuerfreiheit entfernt sind, warten Sie. Die Ersparnis übersteigt fast immer das Risiko eines leichten Preisrückgangs. Bei 80.000 Euro Gewinn und 42 Prozent Steuersatz sparen Sie 33.600 Euro — das kompensiert eine Preiskorrektur von 13 Prozent.
Eigennutzung einplanen.
Wenn die 10-Jahres-Frist noch weit entfernt ist: Prüfen Sie, ob drei Jahre Eigennutzung eine Option ist. Umzug in die Wohnung, drei Kalenderjahre wohnen, steuerfrei verkaufen.
Zwischenvermietung nutzen.
Sie wollen verkaufen, aber die Frist läuft noch? Vermieten Sie die Immobilie in der Zwischenzeit. Die Mieteinnahmen decken die laufenden Kosten, und Sie warten die Steuerfreiheit in Ruhe ab.
Verkaufszeitpunkt im Kalenderjahr beachten.
Bei der Drei-Jahres-Regel zählen Kalenderjahre, nicht volle Jahre. Ein Verkauf am 2. Januar ist steuerlich identisch mit einem Verkauf am 30. Dezember desselben Jahres.
Dresdner Marktbezug: Warten oder jetzt verkaufen?
Der Dresdner Markt ist 2026 stabil. Moderate Preissteigerungen von 2–4 Prozent jährlich in guten Lagen. Kein Boom, kein Einbruch.
2016 oder früher
Die 10-Jahres-Frist ist abgelaufen oder läuft bald ab. Steuerfrei verkaufen ist möglich. Der Markt bietet solide Preise — kein Grund zu warten, kein Grund zur Eile.
2019–2021
Noch 3–5 Jahre bis zur Steuerfreiheit. In den meisten Fällen lohnt es sich, zu warten. Die Spekulationssteuer bei Gewinnen aus der Boomphase ist erheblich.
2022 oder später
Die Gewinne sind gering oder nicht vorhanden (Preiskorrektur 2023). Ein Verkauf vor Ablauf der Frist wäre steuerlich unproblematisch — aber wirtschaftlich selten sinnvoll.
Hinweis: Die auf dieser Seite dargestellten steuerlichen Sachverhalte sind vereinfacht. Für Ihre individuelle Situation empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater.
