Nebenkosten beim Immobilienverkauf

Alle Kosten für den Verkäufer auf einen Blick

Kostenart	Wer zahlt?	Höhe
Maklerprovision	Käufer + Verkäufer	Je 3,57% (inkl. MwSt.)
Notarkosten	Käufer	1,0-1,5% des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer	Käufer	5,5% in Sachsen
Grundbucheintragung	Käufer	0,3-0,5%
Löschung Grundschuld	Verkäufer	200-500 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	Variabel
Energieausweis	Verkäufer	80-500 Euro
Wertgutachten (optional)	Verkäufer	1.500-3.000 Euro

Der Verkäufer trägt in der Regel: Maklerprovision, Löschung der Grundschuld, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung und Energieausweis. Alles andere zahlt der Käufer.

Notarkosten: Wer zahlt was?

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich festgelegt (GNotKG).

In der Praxis zahlt der Käufer die Notarkosten. Gesetzlich haften aber beide Parteien. Wenn der Käufer nicht zahlt, kann der Notar sich an den Verkäufer wenden. Das passiert selten — aber es ist gut zu wissen.

Beispiel: 300.000 €

Beurkundungca. 1.800 €

Vollzug und Betreuungca. 400 €

Grundbuchamtca. 1.200 €

Gesamtca. 3.400 € (1,1%)

Grunderwerbsteuer: Sachsen mit 5,5%

5,5 % seit 2023

Sachsen hat seit Januar 2023 einen Grunderwerbsteuersatz von 5,5 %. Bei 300.000 Euro Kaufpreis: 16.500 Euro Grunderwerbsteuer. Zahlt der Käufer.

Für den Verkäufer relevant: Der Satz liegt im Mittelfeld — günstiger als in Bundesländern mit 6,5 % (z.B. Brandenburg, NRW), aber höher als in Bayern (3,5 %).

Maklerprovision in Sachsen

In Sachsen ist bei Wohnimmobilien diese Aufteilung üblich:

Verkäufer

3,57%

inkl. MwSt.

Käufer

3,57%

inkl. MwSt.

Beispiel 300.000 €

10.710 €

je Partei

Bei 300.000 Euro Kaufpreis: 10.710 Euro für den Verkäufer und 10.710 Euro für den Käufer. Eine Abwälzung der gesamten Provision auf den Käufer ist bei Wohnimmobilien nicht möglich. Bei Gewerbeimmobilien gelten andere Regeln.

Ein Detail aus meiner Praxis: Manche Verkäufer rechnen die Provision als “verlorenes Geld”. Das ist eine Fehlkalkulation. Maklerbegleitete Verkäufe erzielen in Dresden im Schnitt 5-10% höhere Preise als Privatverkäufe. Bei 300.000 Euro sind das 15.000-30.000 Euro mehr — abzüglich 10.710 Euro Provision bleibt oft ein deutliches Plus.

Spekulationssteuer: Wann fällt sie an?

Der potentiell größte Kostenfaktor — und der am häufigsten übersehene.

Steuerfrei wenn:

•Haltedauer über 10 Jahre (bei Kapitalanlage), oder
•Eigennutzung im Verkaufsjahr + 2 vorangegangene Kalenderjahre

Steuerpflichtig wenn:

Haltedauer unter 10 Jahre UND keine durchgehende Eigennutzung
Steuersatz: Ihr persönlicher Einkommensteuersatz (bis 42%+)

Rechenbeispiel

Kauf 2020200.000 €

Verkauf 2026280.000 €

Gewinn (abzgl. Nebenkosten)80.000 €

Steuersatz42 %

Spekulationssteuerca. 33.000 €

Das ist oft mehr als alle anderen Verkaufskosten zusammen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie einen laufenden Kredit haben und vor Ende der Zinsbindung verkaufen, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe hängt ab von: Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und aktuellem Zinsniveau.

Faustregel: Je niedriger der Kreditzins und je länger die Restlaufzeit, desto höher die Entschädigung. Bei einem Kredit über 200.000 Euro mit 1,5% Zins und 5 Jahren Restlaufzeit kann die Vorfälligkeit 10.000-15.000 Euro betragen.

Ausnahmen:

Nach 10 Jahren Kreditlaufzeit

Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeit (Paragraf 489 BGB).

Bei Zinsbindungsende

Keine Vorfälligkeit.

Im Todesfall

Bank kann mit 6 Monaten Frist gekündigt werden.

Mein Rat: Prüfen Sie Ihre Kreditunterlagen VOR dem Verkaufsstart. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann den Nettoerlös erheblich mindern.

Sonstige Kosten

Energieausweis

Pflicht bei jedem Verkauf. Verbrauchsausweis ab 80 Euro (online), Bedarfsausweis 300-500 Euro. Bei Gebäuden vor 1977 mit weniger als 5 Wohneinheiten ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Löschung der Grundschuld

Wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, muss sie bei Verkauf gelöscht werden. Kosten: 200-500 Euro (Notar + Grundbuchamt).

Gutachten

Optional. Kosten 1.500-3.000 Euro. Sinnvoll bei Erbimmobilien, Scheidungsfällen oder wenn der Marktwert strittig ist.

Rechenbeispiel: Dresdner Wohnung

Verkauf einer 3-Zimmer-Wohnung in Striesen für 280.000 Euro:

Striesen — 3-Zimmer-Wohnung

Verkaufserlös280.000 €

Maklerprovision (3,57%)−9.996 €

Löschung Grundschuld−350 €

Energieausweis−150 €

Vorfälligkeitsentschädigung−8.000 €

Spekulationssteuer0 € (> 10 Jahre)

Nettoerlös266.502 €

Ohne Spekulationssteuer bleiben über 95% des Verkaufspreises. Mit Spekulationssteuer (bei kürzerer Haltedauer) kann der Nettoerlös um weitere 20.000-35.000 Euro sinken.

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Häufig gestellte Fragen

Was kostet mich Ihre Dienstleistung als Eigentümer?

Für Sie als Eigentümer ist unsere Ersteinschätzung und Beratung komplett kostenlos und unverbindlich. Eine Provision fällt nur im Erfolgsfall an — also erst, wenn Ihre Immobilie tatsächlich verkauft wird. Sie gehen kein finanzielles Risiko ein.

Welche Kosten kommen beim Immobilienverkauf auf mich zu?

Als Verkäufer tragen Sie in der Regel: ggf. Maklerprovision (Teilung mit Käufer üblich), Kosten für den Energieausweis, Löschung von Grundschulden, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit und eventuell Spekulationssteuer. Die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Wir geben Ihnen vorab eine transparente Übersicht aller zu erwartenden Kosten.

Welche Kosten trägt der Verkäufer?

Maklerprovision (3,57%), Löschung Grundschuld (200-500 Euro), ggf. Vorfälligkeitsentschädigung, Energieausweis. Notar und Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Sachsen?

5,5% des Kaufpreises (seit 2023). Zahlt der Käufer.

Kann ich die Verkaufskosten steuerlich absetzen?

Bei vermieteten Immobilien: ja, als Werbungskosten. Bei selbst genutzten Immobilien: nein. Die Maklerprovision und Notarkosten sind bei Eigennutzung nicht absetzbar.

Was passiert, wenn ich noch einen Kredit habe?

Der Kredit wird aus dem Verkaufserlös abgelöst. Falls der Erlös nicht reicht, bleibt eine Restschuld. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn die Zinsbindung noch läuft.

Kann ich die Maklerprovision verhandeln?

Theoretisch ja. In der Praxis ist 3,57% in Sachsen Standard. Manche Makler bieten für hochpreisige Objekte reduzierte Sätze an.

Geschäftsführer & Immobilienberater

Calvin Linke

Lokalexperte Dresden — Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Immobilienankäufen und Vermittlung im Elbtal.