Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie kommen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu — die beim Kauf das notwendige Eigenkapital erhöhen und beim Verkauf den tatsächlichen Nettoerlös schmälern. Mit dem Rechner unten lassen sich beide Seiten schnell durchrechnen, inklusive eines integrierten Spekulationssteuer-Checks für den Verkaufsfall.
Nebenkosten-Rechner
Kaufnebenkosten aufgeschlüsselt
Die Kaufnebenkosten in Sachsen setzen sich aus vier Positionen zusammen. Alle sind prozentual zum Kaufpreis berechnet — und werden beim Kauf fällig, bevor Sie auch nur eine Schlüsselübergabe erleben:
| Position | Satz in Sachsen | Auf 300.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,5 % | 16.500 € |
| Notarkosten (inkl. Kaufvertrag) | ca. 1,5 % | 4.500 € |
| Grundbuchkosten (Eigentumsumschreibung) | ca. 0,5 % | 1.500 € |
| Maklercourtage (Käuferanteil) | 0–3,57 % | 0–10.710 € |
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und Maklerbeteiligung müssen Käufer also mit einer Gesamtinvestition von bis zu 333.210 € rechnen — das entspricht rund 11 % Aufschlag auf den Kaufpreis. Ohne Makler reduzieren sich die Nebenkosten auf gut 7,5 %.
Wichtig für die Eigenkapitalplanung: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Sie müssen vollständig aus Eigenmitteln gedeckt werden. Ein realistisches Eigenkapital für einen Immobilienkauf in Dresden liegt damit bei mindestens 20–25 % des Kaufpreises (20 % Anzahlung plus ca. 7–10 % Nebenkosten).
Verkaufskosten und Spekulationssteuer
Auf Verkäuferseite sind die direkten Kosten überschaubar — der größte Unsicherheitsfaktor ist die Spekulationssteuer, die entfällt, sobald die 10-Jahres-Haltefrist erfüllt ist:
- Maklercourtage (Verkäuferanteil): Je nach Vereinbarung 0–3,57 % des Verkaufspreises. Der Verkäufer zahlt die vereinbarte Provision, maximal den gleichen Betrag wie der Käufer.
- Spekulationssteuer: Bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wird der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert — in der Regel 25–45 %. Einzige Ausnahme: Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
- Notarkosten: Beim Verkauf entfällt der Hauptteil der Notarkosten (der Kaufvertrag wird i. d. R. vom Käufer bezahlt). Aufwendungen für Löschungen im Grundbuch oder ähnliches trägt der Verkäufer.
Der Rechner oben berechnet für die Verkaufsseite sowohl die Maklerkosten als auch eine Spekulationssteuer-Schätzung — und zeigt den resultierenden Nettoerlös.
Einfluss der Nebenkosten auf die Rendite
Für Kapitalanleger sind Kaufnebenkosten besonders kritisch: Sie verlängern die Zeit bis zum Break-even und senken die Eigenkapitalrendite, da die Nebenkosten im Kaufpreis aktiviert werden, aber nicht zur vermietbaren Wohnfläche beitragen.
Zwei Faustregeln für Kapitalanleger in Dresden:
- Ohne Wertsteigerung: Bei einer durchschnittlichen Nettomietrendite von 4 % dauert es rechnerisch rund 2,5 Jahre, bis die Nebenkosten von 10 % allein durch Mieteinnahmen amortisiert sind — vorausgesetzt keine Finanzierungskosten.
- Mit Finanzierung: Der Leverage-Effekt (Fremdkapitaleinsatz) kann die Eigenkapitalrendite deutlich steigern, sofern die Mieteinnahmen die Finanzierungsrate annähernd decken. Mehr dazu im Eigenkapitalrendite-Rechner.
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