Immobilien als Kapitalanlage werden selten mit dem Kaufpreis bezahlt — sondern meist zu einem erheblichen Teil über Kredit finanziert. Genau diese Hebelwirkung macht das Rechnen mit der Eigenkapitalrendite so aufschlussreich: Während eine Immobilie nur 4 % Bruttomietrendite auf den Kaufpreis abwirft, kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital ein Vielfaches betragen. Mit dem Rechner unten sehen Sie, wie viel Ihnen der Mieter monatlich abnimmt — und wie Ihr Vermögen über 20 Jahre wächst.
Eigenkapitalrendite-Rechner
Angenommene Immobilienwertsteigerung: 1 % p. a. (konservativ)
Der Hebel-Effekt bei Immobilien
Wer 300.000 € kostet und 60.000 € Eigenkapital einsetzt, finanziert das Darlehen von 255.000 € (Kaufpreis plus Nebenkosten) über die Bank. Der entscheidende Mechanismus: Das Darlehen wird nicht aus eigener Tasche zurückgezahlt — sondern aus den Mieteinnahmen.
Solange gilt: Mietrendite > Kreditzins, arbeitet das Fremdkapital für Sie. Die Immobilie erwirtschaftet mehr als sie kostet — die Differenz stärkt Ihr Eigenkapital. Diesen Hebel-Effekt nennt man Leverage-Effekt.
Konkret bedeutet das:
- Sie setzen 60.000 € ein (ca. 20 % des Gesamtpreises)
- Die Immobilie steigt im Wert und der Kredit wird getilgt
- Nach 20 Jahren kann Ihr Eigenkapital (Immobilienwert minus Restschuld) ein Vielfaches des Ursprungs betragen
- Gleichzeitig haben Sie monatlich oft nur einen Bruchteil der Rate selbst getragen
„Der Mieter zahlt die Rate" — was das wirklich bedeutet
Dieser Satz ist kein Marketingversprechen, sondern Rechenwahrheit — wenn die Mieteinnahmen hoch genug sind. Bei einer Mietwohnung in Dresden für 900 € Kaltmiete und einer Darlehensrate von 1.100 €:
- Mieter trägt: 900 € (ca. 82 % der Rate)
- Eigentümer trägt: 200 € + Bewirtschaftungskosten (Hausgeld, Instandhaltung)
- Eigentümer baut Eigenkapital auf — durch Tilgung UND Wertsteigerung
Der Rechner zeigt genau diesen Split: Der blaue Balken (Mieteranteil) und der orangene Balken (Ihr Eigenanteil) machen sichtbar, wer tatsächlich wieviel der monatlichen Kosten trägt.
Positiver Cash-Flow (Miete übersteigt Rate plus Bewirtschaftungskosten) ist möglich, aber in angespannten Märkten wie innenstadtnahen Dresdner Lagen selten. Häufiger liegt der Eigenanteil bei 100–400 € im Monat — angesichts des langfristigen Vermögensaufbaus aus Sicht vieler Investoren ein akzeptabler Beitrag.
Eigenkapitalrendite vs. Direktanlage
Was wäre, wenn Sie dieselben 60.000 € stattdessen direkt anlegen würden — z. B. in einen breit gestreuten ETF mit angenommenem Renditesatz von 5–7 % p. a.? Die Eigenkapitalrendite einer fremdfinanzierten Immobilie kann diese Vergleichsrendite übertreffen, muss es aber nicht:
| Faktor | Immobilie (fremdfinanziert) | Direktanlage (ETF) |
|---|---|---|
| Leverage-Effekt | Ja (Hebelwirkung über Kredit) | Nein |
| Inflationsschutz | Hoch (Sachwert) | Moderat |
| Liquidität | Gering (gebundenes Kapital) | Hoch |
| Steuerliche Behandlung | Abschreibung, Werbungskosten | Abgeltungssteuer 25 % |
| Risiken | Leerstand, Zinsänderung, Instandhaltung | Kursschwankungen |
Für den typischen Dresdner Anleger mit einem Anlagezeithorizont von 20+ Jahren und einer konkreten Immobilie in guter Lage ist die Eigenkapitalrendite in vielen Fällen konkurrenzfähig — sofern Finanzierung und Mietpreis sorgfältig kalkuliert sind.
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