Bevor Sie eine Finanzierungsentscheidung treffen, sollten drei Zahlen klar sein: Wie hoch ist die monatliche Rate? Wie lange laufe ich? Und was kostet mich das Darlehen insgesamt? Mit dem Rechner unten lassen sich alle drei Fragen in Sekunden beantworten — auf Basis von Darlehenssumme, Nominalzins und anfänglichem Tilgungssatz.
Finanzierungsrechner
Zinssatz vs. Tilgungssatz – was macht den Unterschied?
Viele Käufer konzentrieren sich auf den Zinssatz — dabei ist der Tilgungssatz mindestens genauso entscheidend für die Gesamtkosten der Finanzierung.
| Szenario | Darlehen | Zins | Tilgung | Monatliche Rate | Laufzeit | Gesamtzinslast |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Niedrige Tilgung | 240.000 € | 3,5 % | 1 % | 900 € | ca. 48 J. | ca. 277.000 € |
| Mittlere Tilgung | 240.000 € | 3,5 % | 2 % | 1.100 € | ca. 29 J. | ca. 140.000 € |
| Hohe Tilgung | 240.000 € | 3,5 % | 3 % | 1.300 € | ca. 22 J. | ca. 103.000 € |
Der Unterschied zwischen 1 % und 3 % anfänglicher Tilgung: Sie zahlen 200 € mehr im Monat — dafür aber rund 174.000 € weniger an Zinsen über die gesamte Laufzeit. Die höhere Tilgung zahlt sich also in fast jedem Fall aus, sofern die Liquidität es erlaubt.
Wie lange zahle ich?
Die Laufzeit eines Annuitätendarlehens lässt sich exakt berechnen — und überrascht oft. Bei nur 1 % anfänglicher Tilgung und 3,5 % Zins dauert die vollständige Rückzahlung knapp 50 Jahre. Das ist kein Finanzierungsfehler, sondern Mathematik: In den ersten Jahren geht der Großteil der Rate in Zinsen, nur ein kleiner Teil tilgt das Darlehen. Erst wenn die Restschuld spürbar gesunken ist, beginnt der Tilgungsanteil zu dominieren.
Faustformel für die Laufzeit: Zins + anfängliche Tilgung = Annuitätensatz in %. Bei 5,5 % (3,5 % Zins + 2 % Tilgung) beträgt die Laufzeit grob 100 dividiert durch den Annuitätensatz in Jahren — also ca. 18 Jahre. Diese Näherung funktioniert für mittlere Zins- und Tilgungssätze gut.
Wann lohnt sich eine höhere Tilgung?
Fast immer — wenn die Liquidität es zulässt. Drei Argumente:
- Zinslastsenkung: Jeder Euro, der früher zurückgezahlt wird, zahlt in Zukunft keine Zinsen mehr. Bei 3,5 % Zins spart jeder extra-getilgte Euro über 20 Jahre rund 1 € Zinsen.
- Zinsänderungsrisiko reduzieren: Je höher die anfängliche Tilgung, desto weniger Restschuld bleibt, wenn die Zinsbindung ausläuft. Bei stark gestiegenen Zinsen kann eine hohe Restschuld zur Belastung werden.
- Psychologische Komponente: Wer eine absehbare Laufzeit hat (z. B. Renteneintritt schuldenfrei), kann die Finanzierung entspannter tragen als jemand mit einer offenen 40-Jahres-Laufzeit.
Für Kapitalanleger gilt ein Zusatzaspekt: Eine niedrigere Tilgung erhält mehr Liquidität für weitere Investitionen. Ob das sinnvoll ist, hängt davon ab, ob die erwartete Rendite weiterer Investitionen über dem Finanzierungszins liegt — die Grenzbetrachtung hierzu zeigt der Eigenkapitalrendite-Rechner.
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