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Verkaufsgewinn berechnen

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Wer eine Immobilie verkauft, will vor allem eines wissen: Was bleibt am Ende wirklich übrig? Der reine Verkaufspreis sagt darüber wenig aus — entscheidend ist der Gewinn, der nach Abzug aller Kosten und einer eventuellen Steuer tatsächlich verbleibt. Mit dem Rechner unten lässt sich diese Zahl für die eigene Immobilie schnell ermitteln.

Gewinnrechner

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Anschaffungskosten richtig ansetzen

Die Anschaffungskosten bilden die Basis der Berechnung und umfassen mehr als nur den damaligen Kaufpreis:

  • Kaufpreis der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs
  • Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (in Sachsen seit 2023 5,5 %, davor 3,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5-2 %) sowie ggf. Maklerprovision beim Kauf — in Summe meist 7-7,5 % des Kaufpreises
  • Nachträgliche Herstellungskosten: größere Modernisierungen (z. B. neues Dach, neue Heizung) zählen ebenfalls zu den Anschaffungskosten und reduzieren so den steuerpflichtigen Gewinn

Wer diese Positionen vollständig erfasst, vermeidet, dass der Gewinn — und damit eine mögliche Steuerlast — höher ausgewiesen wird als nötig.

Veräußerungskosten: Was zieht den Gewinn runter?

Auch beim Verkauf selbst entstehen Kosten, die den Erlös schmälern, bevor der eigentliche Gewinn ermittelt wird:

  • Maklerprovision: in Sachsen üblich ca. 3,57 % inkl. MwSt., häufig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt
  • Löschung von Grundschulden: in der Regel 200-500 Euro
  • Ggf. Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein laufender Kredit vorzeitig abgelöst wird

Der Nettoverkaufserlös ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich dieser Veräußerungskosten.

Steuerpflicht: Wann wird der Gewinn versteuert?

Der ermittelte Gewinn unterliegt der sogenannten Spekulationssteuer, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre im Eigentum war und nicht selbst genutzt wurde (§23 EStG). In diesem Fall wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Steuerfrei bleibt der Gewinn dagegen, wenn entweder die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist oder die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde. Für eine genaue Einordnung der eigenen Situation lohnt sich ein Blick auf den Spekulationssteuer-Rechner.

Calvin Linke

Geschäftsführer & Immobilienberater

Calvin Linke

Lokalexperte Dresden — Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Immobilienankäufen und Vermittlung im Elbtal.

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FAQ

Häufige Fragen

Wie berechnet sich der Gewinn beim Immobilienverkauf?
Der Gewinn ergibt sich aus dem Nettoverkaufserlös (Verkaufspreis abzüglich Verkaufsnebenkosten) minus den Gesamtkaufkosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten). Sind beim Kauf zusätzlich Modernisierungen vorgenommen worden, zählen deren Kosten ebenfalls zu den Anschaffungskosten.
Welche Kosten zählen zu den Anschaffungskosten?
Neben dem reinen Kaufpreis gehören dazu die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine eventuell gezahlte Maklerprovision beim Kauf. Auch nachträgliche Herstellungskosten, etwa größere Modernisierungen, erhöhen die Anschaffungskosten und mindern damit den steuerpflichtigen Gewinn.
Welche Kosten zählen zu den Veräußerungskosten?
Dazu zählen vor allem die Maklerprovision beim Verkauf (in Sachsen üblich ca. 3,57 % inkl. MwSt.) sowie Kosten für die Löschung von Grundschulden im Grundbuch.
Wann ist der Verkaufsgewinn steuerfrei?
Steuerfrei ist der Gewinn, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist nach §23 EStG) oder wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde.
Was, wenn noch ein Kredit auf der Immobilie läuft?
Der Kredit wird aus dem Verkaufserlös abgelöst, beeinflusst die Höhe des steuerlichen Gewinns aber nicht direkt — er verändert nur, wie viel vom Erlös tatsächlich beim Verkäufer ankommt. Bei laufender Zinsbindung kann zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.